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Warum ich Immobilien als Asset über REITs abdecke

Hast Du schon mal von REITs gehört? Vielleicht denkst Du daran, in Immobilien zu investieren. Oder vielleicht bist Du vom Immobilienmarkt enttäuscht worden und glaubst nicht, dass es eine gute Investition für dich ist. Zum Beispiel weil du dich schon mal mit Mietern auseinandersetzen musstest die Ihre Miete nicht zahlen wollten.

Immobilien REIT

Der Durchschnittspreis für Wohnimmobilien von Ende der 1950er bis heute ist erheblich gestiegen, er hat sich zwischen Anfang der 1970er und 1992 verdreifacht (in realen Werten, dh ohne Inflation).

Heute fragen sich viele, ob dieser Trend nicht vor einer strukturellen Umkehrung steht. In der Tat ist der Markt mit Immobilien überflutet. In der Wirtschaft bedeutet viel Angebot im Allgemeinen eigentlich niedrige Preise. Die Sache ist nur die, Zinsen sind auf Rekordtief und die Nachfrage nach Eigentum entsprechend hoch.

Es gibt eine einfache Lösung für diejenigen, die in Immobilien investieren möchten, aber nicht gleich Immobilien besitzen wollen. Es heißt Real Estate Investment Trust (Abkürzung REIT).

Was ist ein REIT?

Ein REIT ist eine börsennotierte Aktiengesellschaft, die Immobilieninvestitionen verwaltet und für den Anleger ein alternatives Instrument zu Direktinvestitionen in Immobilien darstellt. REITs können als spezialisierte Investmentfonds für Immobilien betrachtet werden.

Tatsächlich besitzen diese Unternehmen physisch zahlreiche Immobilien mit dem Ziel, sie unter höchstmöglicher Auslastung zu vermieten.

Darüber hinaus gewährt die lokale Steuergesetzgebung REITs sehr oft erhebliche Steuervorteile, sofern sie den größten Teil ihrer Gewinne in Form von Dividenden an die Aktionäre ausschütten. Die Ausschüttung erfolgt in vielen Fällen sogar monatlich. Deutsche REITs müssen mindestens 90 % Ihrer Gewinne ausschütten und sind von der Kapital- und Körperschaftssteuer befreit.

Will ein Anleger eine auf die Wertsteigerung basierende Rendite aus einer Immobilie erzielen, muss er diese verkaufen. Wenn ein REIT eine zugrunde liegende Immobilie verkauft, können die Gewinne an die Anleger über die Dividende ausgeschüttet werden, ohne dass diese Anleger Ihre Anteile am REIT verkaufen müssen.

Für viele Anleger ist eine der Hauptvorteile von REITs das Potenzial, Renditen in Form von Wertsteigerung und Dividenden zu erzielen. Darüber hinaus können beide Arten von Renditen parallel wachsen.

Welche Vorteile bietet eine Investition in REITs?

Hier findest Du eine Zusammenfassung der wichtigsten Vorteile von REITs gegenüber einer Direktinvestition in Immobilien:

  • Der Zugang zum Immobilienmarkt ist auch mit sehr geringen Beträgen möglich, während Direktinvestitionen in eine Immobilie normalerweise ein höheres Kapital erfordern.
  • Du kannst sehr leicht Deine Investition diversifizieren, indem Du gleichzeitig Anteile an unzähligen Immobilien erwirbst und so das damit verbundene Marktrisiko effektiv reduzierst.
  • Da die REIT-Aktien an der Börse als normale Aktien gehandelt werden können, ist es möglich, in Immobilienmärkte zu investieren, die auch sehr weit entfernt sind, wie der nordamerikanische, ohne dass wir gezwungen sind, dorthin zu gehen, um den Kauf durchzuführen.
  • Normalerweise bieten die REITs einen guten und konstanten Dividendenfluss und zahlen tatsächlich einen großen Teil der Mieten als Dividenden aus.
  • Die Unternehmen haben bereits eine eigene Struktur für die Vermögensverwaltung.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass Du mit einem REIT meiner Meinung nach in Immobilien investierst und gleichzeitig die Hauptrisiken und Nachteile von Direktinvestments in Immobilien umgehen kannst.

Wie wählst Du den richtigen REIT aus?

Ausgangspunkt sollte die Auswahl des Referenzimmobilienmarktes sein. In diesem Sinne ist es gut, sich auf florierende Länder mit einer gesunden und wachsenden Wirtschaft zu konzentrieren.

Mein Rat ist, das Risiko durch Auswahl von mindestens 2, vorzugsweise 3 REITs, zu minimieren. In der Regel haben sich die REIT Gesellschaften spezialisiert. So gibt es Gesellschaften die vorwiegend in Immobilien der Logistikbranche investieren. Andere haben ein Portfolio aus Bürogebäuden, Industrieimmobilien oder spezialisieren sich auf Konsum-Gewerbeimmobilien. Die klassische Vermietung an Handelsketten. Wiederum andere investieren in Immobilien aus dem Gesundheitssektor oder in Senioren- und Pflegeheime.

Ich persönlich bin dem Einzelhandel und Büros gegenüber für die Zukunft etwas pessimistischer eingestellt. Ich glaube, die Corona-Krise hat auch ein Umdenken bei Unternehmen in Bezug auf
Home-Office angestoßen. Ob wir in Zukunft noch so viel Bürofläche brauchen geschweige, ob es ein wachsender Markt bleibt, wage ich an dieser Stelle zu bezweifeln.

Ähnlich skeptisch bin ich beim Einzelhandel. Amazon und Co. werden immer stärker. Wie sieht der Lebensmittelhandel in 10-15 Jahren aus? Ich weiß es nicht, aber ich bin mir sicher er wird anders aussehen als heute.

Welche REITs habe ich?

Wie immer ist das keine Handelsempfehlung. Ich kann nur meine Meinung und Denkweise zu dem Thema mit Dir teilen. Was Du daraus machst, bleibt wie immer Dir überlassen. Ich habe mich auf die zwei aus meiner Sicht boomenden Bereiche der Immobilien für die Zukunft konzentriert. Das ist zum einen der Senioren- und Pflegeheim Markt. Der demografische Wandel ist im vollen Gange und das Thema Seniorenunterbringung wird in Zukunft immer größer. Hier habe ich den REIT von Welltower ausgewählt.

Zum anderen glaube ich fest an Die weitere Vernetzung der Welt und das Internet. Somit kam für mich noch ein REIT auf Datencenter Immobilien infrage. Hier habe ich den REIT von Digital Realty ausgewählt.

Auch Wohnimmobilien halte ich für sehr interessant. Allerdings ist das in Deutschland recht schwierig, da es deutschen REITs verboten ist in Wohnimmobilien zu investieren die vor 2007 erbaut worden sind. Ich habe mich in diesem Fall für eine klassische Aktie entschieden, und zwar der kürzlich in den DAX aufgestiegenden Deutsche Wohnen AG.

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