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Vorsicht Immobilien: Deshalb lasse ich die Finger davon!

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In Zeiten von Niedrigzinsen auf Rekordniveau und mit der Aussicht das sich dies sehr wahrscheinlich so schnell nicht ändern wird, rücken Immobilien immer öfter ins Auge von privaten Investoren. Ich wurde in den vergangenen 6 Monaten häufig zu meiner Meinung nach einem Investment in Immobilien gefragt. Heute möchte ich mal zusammen stellen warum ich kein Freund von Immobilieninvestments bin.

Kapitalanlage Immobilie

Vorweg möchte ich klarstellen, dass es hier nicht um eine Investition in eine selbt-genutzte Immobilie geht. Dies ist wieder etwas völlig anderes und muss unter anderen Gesichtspunkten betrachtet werden. Ich selbst wohne mit meiner Familie in einer Eigentumsimmobilie. Dazu habe ich mich bewusst entschlossen, ich habe dies aber nie als ein Investment zur Renditesteigerung gesehen. Die selbst-genutzte Wohnimmobilie ist für mich ein Luxusgut wie andere alle paar Jahre Autos kaufen. Es lohnt sich eigentlich unter dem Strich nie, aber es gibt einem ein gutes Gefühl wenn man das eigene Objekt umgestalten kann wie man will ohne einen Vermieter um Erlaubnis zu fragen. Außerdem schafft man einen Wert für seine Erben.

Die Immobilie als Investment

Die niedrigen Zinsen sind schon verlockend. Schnell ist der Taschenrechner gezückt und mal grob überschlagen wie hoch die jährlichen Belastungen eines Darlehens sind. Auf Internetseiten wie der Interhyp lassen sich binnen Minuten die Kosten einer Finanzierung errechnen. Dem gegenüber stellt man die zu erwartenden Mieteinnahmen und je nach Lage errechnet man schnell einen Überschuss. Klar denkt man dann: Ich habe die Bonität – wieso nicht meinen Mieter die Immobilie bezahlen lassen. Aber so einfach ist die Rechnung nicht. Viele vergessen einiges in die Berechnung mit einfließen zu lassen. Grundsätzlich spricht man bei Immobilien vom sogenannten „Betongold“. Das ist gar nicht so falsch. Dem Gold wird auch nachgesagt, dass es ein Instrument zum Werterhalt ist. Über die Jahre gesehen kann man seinen Wert erhalten, aber eine Rendite wirft es nicht direkt ab. Darin sehe ich das Problem es als Investment zu bezeichnen. Wenn ich eine Immobilie nicht finanzieren muss, dann würde ich es allenfalls als Absicherung meines Kapitals sehen. Ähnlich wie man sich zu einem gewissen Prozentsatz relativ zum Kapital Gold ins Depot legt. Je nach Sicherheitsempfinden. Aber kaum einer kauft langfristig Gold wegen der Spekulation auf eine Wertsteigerung.

Die Kapitalverfügbarkeit

Einen großen Nachteil sehe ich vor allem in der Verfügbarkeit meines Kapitals. Zum einen ist eine Immobilie wie der Name schon sagt immobil, also unbeweglich. Andererseits ist mein Kapital in gewisser Weise gebunden. Zumindest habe ich keinen direkten Zugriff wie bei Wertpapieren, die ich binnen weniger Stunden an der Börse veräußern könnte. Notverkäufe von Immobilien enden für den Verkäufer meist zum Nachteil was den erzielten Preis angeht.

Der Kaufpreis der Immobilie

Ich glaube viele Eigentümer vergessen auch dem niedrigen Zinssatz den Kaufpreis in Relation zu setzen. Mit den gesunken Finanzierungskosten sind die Kaufpreise für Immobilien in den vergangenen Jahren stetig gestiegen. So weit, dass selbst Banken mittlerweile Finanzierungen ablehnen, da sie den echten Gegenwert im Objekt und dem Grundstück nicht mehr sehen. Aufgrund von einer steigenden Differenz zwischen Angebot und Nachfrage sind die Preise teilweise so stark gestiegen, das sie aus Bankensicht ein zu hohes Risiko darstellen. Kaum ein Immobilienkauf wird ohne Vorlage eines Wertgutachtens und Besichtigung durch die Bank heute noch genehmigt. Im Jahre 2012 war das noch ganz anders. Mein eigener Kauf eines Einfamilienhauses verlief völlig unproblematisch. Ein Grundriss, ein paar Bilder, die Adresse und der Preis: Der Deal stand. Der Wert meiner Immobilie ist in den letzten 7 Jahren an meinem Wohnort um ca. 35 % gestiegen.

wikifolio Depot

Kosten Immobilie

Die versteckten Kosten und Risiken

Den größten Fehler den die meisten meiner Meinung nach begehen ist die versteckten Kosten zu übersehen. Eine Immobilie ist nicht nur Kaufpreis und ggf. Finanzierungskosten gegenüber Mieteinnahmen. Übersehen werden gerne die Instandhaltungskosten, die man nicht auf die Miete umlegen kann. Der tropfende Wasserhahn, die defekte Heizung. Man muss Rücklagen schaffen um auch größere Reparaturen mit den Jahren finanzieren zu können. Was ist, wenn der Mieter seiner Zahlungsverpflichtung nicht nach kommt? Der Mieterschutz ist stark in Deutschland.

Wenn ich den Mieter gerichtlich aus dem Objekt klagen muss, kann das nochmal sehr teuer sein. Häufig kann ich den Zustand des Objekts von Innen nicht kontrollieren. Vielleicht erwartet mich eine böse Überraschung, wenn der Mieter ausgezogen ist. Die Risiken sind nicht von der Hand zu weisen. Der Totalausfall ist zwar sehr unwahrscheinlich, dass kann bei Wertpapierinvestitionen schon eher passieren. Aber dennoch,  es gibt viele Faktoren, die die Rendite deutlich drücken können und meist außer Acht gelassen werden.

Die Rendite einer vermieteten Immobilie

Ich selber habe mich bei der Überlegung eine Immobilie als Investment zu kaufen dabei erwischt wie ich die Kosten „schön“ gerechnet habe. Wie bereits oben erwähnt muss man mit laufenden Investitionen rechnen. Reparaturen sollte man von vorneherein in die Renditeberechnung einkalkulieren. Auch die Nebenkosten bei der Anschaffung wie Grunderwerbssteuer und Notarkosten summieren sich ganz schön auf und müssen ebenfalls berücksichtigt werden. Was ist mit der Steuer? Bei Aktien habe ich einen festen Steuersatz in Form der Kapitalertragssteuer. Mieteinnahmen werden meinem zu versteuernden Einkommen angerechnet. Liegt hier mein Steuersatz höher, sollte man auch das in der Nettorendite berücksichtigen. Ausfälle kann man schwierig berechnen aber das macht man bei Aktieninvestments auch nicht. Alles in Allem kam ich bei einer fremdfinanzierten Immobilien im besten Fall auf 2 %. Für mich war das der Punkt, an dem ich mit meinen Überlegungen aufgehört habe.

Mein Fazit

Wer träumt nicht davon von Mieteinnahmen seinen Unterhalt bestreiten zu können? Im Vergleich zu Wertpapieren ist mir persönlich die Rendite aber zu mager. Ich habe in meiner Kalkulation viele Dinge nicht einmal mit eingerechnet. Zum Beispiel die nervigen, unbezahlten Stunden die man mit einer Hausverwaltung und auf Eigentümerversammlungen verbringen muss. Mögliche Mietausfälle oder Ärger mit dem Mieter habe ich ebenfalls vollkommen außen vor gelassen. Vielleicht wenn man die Immobilie nicht finanzieren muss, kann es eine gute Ergänzung sein um eine Wertstabilität im Depot zu haben. Ähnlich wie viele zu Edelmetallen wie Gold greifen. Ich persönlich bleibe dann lieber bei Gold. Die größten und entschiedensten Vorteile bei Wertpapieren sehe ich allerdings bei der schnellen Verfügbarkeit von Kapital und das man sofort ohne Fremdfinanzierung beginnen kann mit dem Investieren. Keine Schulden, kein langes Sparen vorab.

Fange einfach an! Erstelle einen kleinen Sparplan, indem Du monatlich eine Summe einzahlst. Zum Beispiel in breit-aufgestellte ETFs. Oder investiere in ein wikifolio. Es müssen nicht Einzelaktien sein. In den vergangenen Jahren hat ein marktbreiter ETF auf den S&P 500 im Schnitt 7 % gebracht. Warum soll ich dann in eine Immobilie investieren? Sicher ist auch das Immobilieninvestment nicht. Es gibt auch eine Menge Risiken. Auch die Preisstabilität ist derzeit ein Risiko. Die Preise sind massiv angestiegen. Wer weiß wie lange das so bleibt und ob man nicht viel zu teuer einkauft derzeit? Der Unterschied zum Wertpapierdepot ist, man kann nicht minütlich via Internet den aktuellen Wert abrufen. Man lässt seine Immobilie auch nicht in regelmäßigen Abständen von einem Gutachter schätzen.

Wenn man ruhig bleibt, und sich nicht von Schwankungen nach unten im Depot aus der Ruhe bringen lässt, dann ist für mich die Beteiligung in Unternehmen die weitaus einfachere, und attraktivere Form sein Geld zu investieren.

Wie siehst Du das? Hast Du vielleicht eine andere Meinung?

Kapitalistische Grüße,
Dirk

Kommentare

1
  • comment-avatar

    Sehr gut geschrieben.

    Stimmt alles. Noch aber dazu:
    – die Immobilien Preise auf lange Zeit steigen.
    – in Immobilien kann man mit fremden Geld investieren. Dadurch kann man seine Vermögens vergrößern. Der Mieter zahlt die Kredit ab. Oder?

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