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Remanenzeffekt: Darum platzt die Immobilien-Blase

Ich bin mir gar nicht sicher ob Immobilien-Blase hier der richtige Begriff ist. Beim Remanenzeffekt handelt es sich eigentlich nicht um das Phänomen einer „Blase“, also eines falsch bewerteten Marktes der irgendwann korrigieren muss. Das Problem ist nur, dass genau dieser Effekt der Grund dafür sein wird, dass die Immobilienpreise nicht unendlich weiter steigen werden und wir uns sehr wahrscheinlich schon auf einem Preishoch befinden. Das noch größere Problem ist, kaum einer kennt den Remanenzeffekt, geschweige denn hat diesen Fakt als mögliches Problem auf dem Schirm.

Immobilien Blase

 

Der Remanenzeffekt

Als Remanenzeffekt bezeichnet man das Phänomen im Städtebau, dass Menschen in einmal bezogenen Wohnraum verbleiben, auch wenn sich die familiäre Lebenssituation geändert hat. Das heißt, der Wohnraum wird nicht mehr nur bedarfsorientiert genutzt. Familien, die es sich leisten können, bleiben in großen Wohnungen oder sogar Häuser wohnen. Auch, wenn die Kinder schon ausgezogen sind.

Die explosive Mischung

Diese Tatsache an sich ist nicht so tragisch. Das Problem ist jedoch, wenn man sich dazu die Bevölkerungspyramide anschaut.

Derzeit nutzen vor allem die Menschen aus den geburtenstarken Jahrgängen von 1950 bis 1969 mehr Wohnraum als sie eigentlich benötigen. Jetzt kommen 2 Faktoren zusammen. Wenn diese Wohnräume durch die geburtenstarken Jahrgänge frei werden, welche Nachfrage wartet dann? Wir werden also vor allem in den Speckgürteln der Großstädte ein dramatisches Überangebot von Wohnraum haben, welches plötzlich auf geringe Nachfrage stößt. Dies hat zur Folge, dass die Preise dramatisch fallen werden. Allein die Betrachtung der Faktenlage lässt kein anderes Urteil zu. Wenn die Nachfrage nicht aus anderen Regionen der Welt kommt, zum Beispiel durch massive Zuwanderung, wie soll die derzeitige Nachfrage und damit die Preise gehalten werden? Es ist nicht möglich die geburtenschwachen Jahrgänge aufzuholen.

Jetzt könnten sich Investoren die überwiegend in Großstädte investieren sicher fühlen, dass wir durch den Effekt der Urbanisierung eine Abwanderung aus ländlichen Regionen hin in die Städte verzeichnen. Das war auch in den letzten Jahren der Fall und dieser Effekt könnte auch weiterhin für anhaltende Nachfrage sorgen. Vielleicht hat dieser Trend aber gerade einen Knick bekommen. Menschen ziehen in Städte wegen der Arbeit. In der Corona-Krise haben die Menschen und vor allem Unternehmen gelernt, dass Home-Office doch nicht so ineffizient ist wie viele glaubten. Wenn das „Schule“ macht werden immer mehr Unternehmen teure Büroflächen sparen und Arbeitsplätze ins Home-Office verlagern. Wieso sollten dann die Mitarbeiter nicht die Vorteile ländlicher Wohngegenden vorziehen?

Fazit

Ich denke das haben viele Investoren überhaupt nicht auf dem Schirm. Immobilien sind durch die hohe Nachfrage, unter anderem getrieben durch den niedrigen Zinssatz teuer. Das ist es, was man von den meisten Immobilieninvestoren hört. Ich bin mir sicher, sehr wenige haben den Remanenzeffekt auf dem Schirm. Dieser demografische Fakt ist einer der Hauptgründe, warum ich nicht in Immobilien, zumindest nicht im größeren Stil investiere.

Kommentare

5
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    Hallo,

    eine interessante Sicht auf den Immobilienmarkt.

    Sollte es so kommen, dass Einfamilienhäuser am Rande von Großstädten günstiger werden, dann sehe ich eher stagnierende Mieten in den Großstädten als Folge, weil sich dann mehr Menschen den Traum vom eigenen Häuschen leisten können. Die Preise für Wohnimmobilien in Großstadtlage würden dann sicherlich weniger schnell steigen. Dass sie aber sinken, das halte ich für eher unwahrscheinlich, auch in Anbetracht der andauernden Nullzinsphase.

    Viele Grüße
    Mike

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    Ich finde es mutig, die Immobilienpreise vorhersagen zu wollen. Diese sind von mehr Faktoren abhängig als nur der Alterstruktur der Bevölkerung. Mike hat den Punkt Zentralbankzinsen genannt. Hinzu kommt die durchschnittlich genutzte m2-Anzahl pro Person (die seit Jahren steigt), Urbanisierung und Deurbanisierung, Wirtschaftslage/Arbeitsmarkt. Und letztendlich auch weitere gesellschaftliche Entwicklungen, z.B. generationenübergreifendes Wohnen etc. Außerdem ist der Immobilienmarkt sehr heterogen und oft auch von lokalen Gegebenheiten abhängig. Es gibt ja jetzt auch schon Gegenden in D, in denen die Preise in den letzten Jahren nicht gestiegen sind.

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    Vielen Dank für Eure Kommentare.

    Im Prinzip habe ich es ja genauso in meinem Beitrag beschrieben. Zinsen, pro Person genutzter Wohnraum, Urbanisierung. Aber genau das alles birgt ja das Risiko. Wird die Urbanisierung so weiter gehen? Es gibt derzeit jedenfalls Risiken die den Trend unterbrechen oder zumindest verlangsamen könnten und Zinsen hin oder her. Am Ende wird jeder Immobilienfachmann bestätigen, die Nachfrage und das Angebot bestimmt den Preis. So funktioniert die Welt nun mal. Und wenn mehr Wohnraum zur Verfügung steht als Nachfrage, dann werden die Preise fallen oder der Wohnraum bleibt leer. Das ist meine Meinung zu dem Thema. Das hat mit Mut nichts zu tun, denn ich sage ja nicht die Preise voraus sondern stelle lediglich fest, dass die Nachfrage unumgänglich sinken wird. Welcher Preis dann dabei rauskommt wird sich zeigen, aber es wird ein Niedrigerer sein als es jetzt die meisten denken, da sie den Remanenzeffekt schlichtweg nicht auf dem Radar haben.
    LG Der Renditehai

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      Hallo Renditehai,

      Mit der Altersstruktur kann man viel argumentieren.
      Ein „dramatisches Überangebot“ in Speckgürteln ist nach meinem Kenntnisstand überhaupt nicht zu verzeichnen. Das Gegenteil ist der Fall. Die Speckgürtel profitieren von der zunehmenden Urbanisierung.
      Ich gehe davon aus dass du auf Grund von Corona & Home Office annimmst, dass jetzt die Menschen verstärkt zu Hause bleiben und dadurch die ländlichen Regionen gewinnen werden.
      Diesen Effekt kann man bisher nicht (nach meinem Wissen höchstens marginal) beobachten.
      Was deutlich messbar ist hingegen sind weiterhin steigende Mieten und Vervielfältiger. Das ist ein klares Zeichen dafür dass mehr Wohnraum gesucht als vorhanden ist. (Gültig für Big 7 + Speckgürtel).
      Die Gründe sind vielfältig und wurden von Arne bereits angerissen:
      – die Größe des durchschnittlichen Wohnraums steigt an
      – steigende Anzahl an Single-Haushalten
      – neue Wohnkonzepte (Mikroapartments etc)

      Nicht umsonst setzen sich die Städte Ziele wie viele Wohnungen sie pro Jahr neu bauen müssten um den Bedarf zu decken (und verfehlen diese Ziele laufend).

      Viele Grüße
      Harald

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    […] mögliche Gründe für sinkende Immobilienpreise, hat der Renditehai in einem Beitrag beschrieben. Zum einen würden Wohnräume der geburtenstarken Jahrgänge durch […]

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